Правовые нюансы при покупке недвижимости за рубежом

Зарубежная недвижимость – это хороший инструмент для инвестирования средств, сохранения и преумножения капитала. В Европы жилье постепенно дорожает, поэтому завтра покупка может обойтись дороже.

Немаловажно, что отдельные страны за инвестиции в недвижимость выдают вид на жительство или даже сразу гражданство. Если вы присматриваетесь к объектам за рубежом, стоит обратить внимание на ряд нюансов.

Где купить недвижимость?

Важно не просто купить недвижимость в Европе, но и полноценно пользоваться ею. Что толку от того, что у вас в собственности будет объект, например, во Франции или Нидерландах, однако чтобы попасть туда, вам нужно стоять в очереди за визой, срок которой будет ограничен. Следовательно, было бы желательно параллельно оформить статус в стране, где вы приобретаете жилье. Это может быть вид на жительство в Европе (ВНЖ), постоянный вид на жительство (ПМЖ в Европе) или гражданство.

Внж и гражданство в европе за обязательную покупку недвижимости

В оформлении статуса вам помогут государственные программы для инвесторов, действующие в отдельных странах.

• Гражданство Кипра вы получите за инвестиции в недвижимость в размере от 2 млн. евро
• ВНЖ Испании вы оформите при покупке жилья стоимостью от 500 тыс. евро
• ВНЖ Португалии доступно за ту же сумму, однако может обойтись дешевле (350 тыс. евро), если вы инвестируете средства в старый фонд, требующий ремонта или недвижимость, имеющую историческую ценность
• ВНЖ Греции еще доступнее – от 250 тыс. евро, однако если вы захотите включить в заявку родителей и/или внуков, минимальная сумма увеличится в 2 раза

Это те программы, которые позволяют оформить ВНЖ или гражданство непосредственно в обмен на инвестиции в недвижимость.

Внж и гражданство в европе без обязательной покупки жилья

Есть еще ряд стран, где состоятельные люди могут относительно просто получить эти статусы. В этих программах покупка недвижимости является не основным условием, вы даже можете арендовать жилье, а не покупать его. Однако здесь важна сама возможность быстро оформить ВНЖ/ПМЖ/гражданство.

• Гражданство Мальты доступно инвесторам, готовым сделать безвозвратный взнос в национальный фонд 650 тыс. евро, купить государственные ценные бумаги на 150 тыс. евро и приобрести недвижимость на Мальте на сумму 350 тыс. евро или арендовать ее минимум за 16 тыс. евро в год
• ВНЖ Мальты выдают за налоговое резиденство в стране
• ПМЖ Мальты можно оформить за инвестиции в ценные бумаги 250 тыс. евро
• ВНЖ Великобритании выдают за инвестиции от 2 млн. фунтов в ценные бумаги, акции британских компаний
• ВНЖ Швейцарии – за уплату ежегодного аккордного налога в размере от 100 тыс. франков
• ВНЖ Австрии могут получить финансово независимые лица, подтвердив свою состоятельность

Получив один из этих статусов, вы можете приезжать в страну и уезжать без всяких ограничений. Можно жить в купленной недвижимости или сдавать ее в аренду.

Можно ли получить ВНЖ в одной стране, а купить недвижимость в другой?

Безусловно, вы имеет на это полное право. Однако нужно знать, что статусы ВНЖ и ПМЖ позволяют вам только лишь путешествовать по Шенгену без виз и проживать в одной из стран этой зоны не более 90 дней в течение полугода. Так что постоянно пользоваться жильем полноценно вы всё равно не сможете. Проблему решит только получение гражданства на Кипре или Мальте, например.

С этим статусом вы сможете проживать в любой стране Евросоюза по упрощенной регистрации и полноценно пользоваться недвижимостью, будь она в Германии, Франции, Швеции или Италии. Сейчас много привлекательных предложений по покупке жилых объектов в Хорватии, Черногории, Чехии. Эти варианты можно рассматривать, если у вас есть гражданство в Европе или как минимум ВНЖ в Европе.

А если купить недвижимость на карибах?

Ряд стран Карибского бассейна сейчас дает возможность получить гражданство за гораздо более скромные суммы, чем в Европе – от 100 тыс. долл. США. Действуют следующие инвестиционные программы, о которых мы не раз подробно писали в блоге:

Во всех этих программах есть опция выдачи паспортов за покупку недвижимости.

Если вы планируете воспользоваться ею, следует знать, что из этих стран только Антигуа и Барбуда выдвигает требование по обязательному проживанию: не менее 5 дней в течение первых 5 лет после оформления гражданства (то есть в среднем 1 день за 1 год). В остальные страны вы можете вообще никогда не приезжать, оформляя документы через ближайшие посольства и консульства.

Особенности покупки карибской недвижимости

Также нужно знать, что на Карибах вы приобретаете не традиционные жилые объекты, а инвестируете средства в строительство туристической инфраструктуры. В основном, это крупные отели. Вы покупаете долю в этом объекте. Безусловно, вы можете прилетать сюда и отдыхать в данном отеле. Вас встретят с распростертыми объятиями. Но если вам это не нужно, вы можете никогда не интересоваться своим объектом. Распоряжаться им будет управляющая компания, контролируемая государством.

Иными словами, на Карибах недвижимость покупают не для того, чтобы пользоваться ею, а для получения второго гражданства, которое дает экономическую свободу и возможность путешествовать по всему миру без виз. Через 3-5 лет (в зависимости от страны) вы имеете право продать свою долю, вернув издержки.

Прибегать ли к услугам риэлторов?

Если вы без проблем можете довериться человеку, который живет в другой стране и, скорее всего, даже не говорит по-русски (или говорит плохо), то услугами риэлторов, конечно, пользоваться можно.

Вопрос в том, сможете ли вы выбрать риэлтора, которому доверяете? В дальнейшем вам придется ехать в страну, общаться с местным нотариусом, который уже 100% не знает ни слова по-русски. Нужно досконально разбираться в нюансах законодательства, касающемся сделок с недвижимостью. Нужно проверить «чистоту» объекта.

Всё это ложится на ваши плечи, поэтому как минимум понадобится грамотный переводчик и много-много времени и терпения.

Альтернативный вариант – обратиться в международную компанию, которая предлагает полный комплекс услуг и по подбору/покупке недвижимости, и по оформлению ВНЖ/гражданства. Офис компании должен находиться на территории России, чтобы вы могли приехать и убедиться в авторитетности и профессионализме ее сотрудников, подписать договор о сотрудничестве.

В этом случае вы перекладываете все заботы о покупке объекта и оформлении статуса на плечи опытных специалистов. Например, наши юристы не раз помогали клиентам решить сложнейшие проблемы, о чем мы нередко рассказываем, в наших кейсах.

Пользоваться ли ипотекой?

Да, большинство стран предоставляет возможность оформления ипотеки для покупки недвижимости, в том числе и приобретаемой в рамках инвестиционной программы. Выигрываете ли вы от наличия этой возможности? Не факт.

Например, на Мальте можно получить кредит на покупку жилья, но только в том случае, если у заявителя на депозитном счете будет постоянно находиться сумма, равная сумме инвестиций по программе. В данном случае речь идет о 250 тыс. евро.

Можно предоставить иные документы, доказывающие, что вы в состоянии выплатить взятый кредит в любое время без риска остаться без средств к существованию. Однако весь смысл кредита теряется, потому что чтобы позаимствовать в банке 250 тыс.

евро, вам сначала нужно… положить на счет 250 тыс. евро. В чем выгода, решайте сами.

В любом случае, если вам предложили выгодную, с вашей точки зрения, ипотеку, кредит для покупки жилья, каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Возможно, именно в вашем случае есть смысл использовать заёмные средства. Если вы планируете инвестировать деньги в зарубежную недвижимость, доверьтесь профессионалам.

Источник: https://immigrantinvest.com/blog/what-you-need-to-know-about-real-estate-abroad/

Правила покупки

Владельцы недвижимости за границей, которые проводят в России более 183 дней в году, остаются налоговыми резидентами РФ. А значит, должны исполнять требования местного законодательства.

Нужно ли уведомлять российские госорганы о сделках с зарубежной недвижимостью? Как безопасно перевести деньги за границу или получить доход от продажи? И какие наказания предусмотрены для нарушителей?

Этот материал раскрывает важнейшие темы, о которых должны знать все покупатели недвижимости за рубежом. Сохраните статью, чтобы не потерять.

Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав граждан РФ и российских юридических лиц приобретать и (или) владеть недвижимостью за рубежом.

Общими препятствиями для гражданина РФ может быть ограничение его дееспособности (например, ввиду психического расстройства), а для российского юридического лица – к примеру, необходимость одобрения покупки акционерами, если приобретение недвижимости будет для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Ограничения также могут быть предусмотрены в уставе компании или в корпоративном договоре (акционерном соглашении/соглашении участников)[1]. Нарушение таких ограничений может повлечь признание соответствующей сделки по приобретению недвижимости недействительной[2].

В 2012 году законодателем была предпринята попытка запретить госслужащим и членам их семей приобретать и владеть недвижимым имуществом за границей[3]. Однако данное предложение не было воплощено в жизнь.

В настоящее время недвижимость (включая зарубежную), приобретённая чиновниками (муниципальными и государственными служащими, некоторыми руководящими работниками Центрального банка и государственных корпораций, финансовыми уполномоченными и пр.), а также их супругами или несовершеннолетними детьми, подлежит обязательному декларированию[4].

Если стоимость недвижимости вместе с приобретенными в течение года транспортными средствами, ценными бумагами, акциями/долями/паями превышает общий доход чиновника и его супруги и несовершеннолетних детей за последние три года, то дополнительно на чиновника возлагается обязанность предоставить сведения о расходах (в том числе, о приобретении недвижимости и об источниках средств, за счёт которых совершена покупка). Данная обязанность также распространяется на бывших чиновников в течение шести месяцев со дня увольнения со службы [5].

Также с 2013 года чиновникам, их супругам и несовершеннолетним детям запрещено открывать и иметь счета в зарубежных банках, а также владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами.

К финансовым инструментам относятся в том числе ценные бумаги (например, акции иностранных компаний), доли участия в иностранных компаниях, кредитные договоры с нерезидентами РФ.

Несоблюдение указанного запрета может, в частности, повлечь досрочное прекращение полномочий чиновника[6].

Российские законы не препятствуют сделке и не требуют получения разрешения со стороны каких-либо государственных органов РФ, но в законодательстве той страны, которую вы выбрали, могут быть ограничения. Например, в Австрии зарубежные физлица без вида на жительство не имеют права покупать недвижимость.

Обращаем внимание, что при приобретении недвижимости за рубежом необходимо выяснить, предусматривают ли законы соответствующей страны ограничения на такое приобретение.

Например, в некоторых странах иностранные граждане не могут покупать недвижимость (чаще всего землю). Однако такие ограничения зачастую устраняются путём учреждения в соответствующем государстве подконтрольного российскому гражданину иностранного юридического лица. Право собственности на недвижимость оформляется на такое юридическое лицо.

Инвесторам, являющимся гражданами РФ, мы также рекомендуем до принятия решения о вложении средств проанализировать ограничения российского валютного законодательства, чтобы не допустить совершения незаконной валютной операции (например, получение кредита для приобретения зарубежной недвижимости на банковские счета, расположенные в странах, не являющихся членами ОЭСР или ФАТФ (такие как Кипр, Латвия, Литва, Мальта, Монако).

С налоговой точки зрения рекомендуется заранее проанализировать плюсы и минусы структурирования владения зарубежной недвижимостью – через физическое или юридическое лицо – с учётом планов по будущему использованию недвижимости (для личных целей или, например, для сдачи в аренду), планов по дальнейшей продаже, наследования и так далее.

Законы России не мешают вам покупать любую недвижимость за границей. Госслужащие и их ближайшие родственники должны декларировать заграничную собственность. Законы других стран могут ограничивать вас в правах, например, в праве покупки имущества на физическое лицо.

Физическому лицу, состоящему в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости[7]. А юридическому лицу может потребоваться соответствующее корпоративное одобрение (например, при приобретении недвижимости, когда такая сделка будет крупной для компании)[8].

При этом необходимо иметь в виду, что в случае, если налоговый резидент РФ учреждает или приобретает юридическое лицо в иностранной юрисдикции[9], а также открывает счёт в банке, расположенном за пределами территории РФ[10] (например, в целях перевода денежных средств на указанный счёт), то в соответствии с требованиями законодательства РФ у такого лица появляется обязанность подать в налоговый орган (по месту жительства –для физического лица, по месту нахождения – для юридического) уведомление.

Уведомление об участии гражданина в иностранной компании

Соответствующее уведомление представляется в налоговый орган в случае, если доля участия гражданина в иностранной организации превышает 10%. Срок представления – не позднее трёх месяцев с даты возникновения или изменения доли участия. В случае прекращения участия также в течение трёх месяцев необходимо подать соответствующее уведомление.

Представлять такое уведомление обязаны только налоговые резиденты РФ, то есть граждане, пребывающие в России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

 Если физическое лицо, не являвшееся налоговым резидентом России в момент возникновения оснований для представления указанного уведомления, по итогам календарного года признаётся налоговым резидентом России, то уведомление представляется не позднее 1 марта года, следующего за годом признания налоговым резидентом России.

Уведомление о контролируемой гражданином иностранной компании

Необходимо подать, если физическое лицо ( налоговый резидент РФ) признаётся контролирующим лицом, например, если владеет более чем 25% долей/акций в иностранной компании или же владеет более чем 10% долей/акций иностранной компании (совместно с супругой/супругом и несовершеннолетними детьми) и одновременно доля владения физических лиц – налоговых резидентов РФ в этой компании составляет более 50%. Это правило применяется также к иностранным структурам без образования юридического лица (фондам, трастам и пр., далее – ИСБОЮЛ). При этом контролирующим лицом ИСБОЮЛ также может признаваться его учредитель или лицо, осуществляющее над ним контроль.

Срок представления – не позднее 20 марта года, следующего за налоговым периодом, в котором контролирующее лицо признаёт либо доход в виде прибыли контролируемой компании, либо убыток контролируемой иностранной компании.

Также стоит отметить, что в отношении прибыли контролируемой иностранной компании / ИСБОЮЛ физическое лицо – налоговый резидент РФ может быть обязан уплачивать в РФ НДФЛ, – этот момент требует дополнительного анализа в каждом конкретном случае. 

Уведомление об открытии, изменении реквизитов и закрытии банковского счёта гражданина за рубежом

• Резидент РФ обязан уведомить налоговые органы по месту своего учёта (для физического лица – по месту жительства, для юридического – по месту его нахождения) об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и об изменении реквизитов счетов (вкладов) в банке, расположенном за рубежом.
• Более того, гражданин – резидент РФ, открывший счёт за пределами РФ, обязан ежегодно до 1 июня представлять в налоговый орган (по своему месту жительства) отчёт о движении средств по указанному счету[11].
• В случае, если налоговые органы не были уведомлены об открытии счёета в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации, или средства на покупку недвижимости были переведены в нарушение Закона о валютном регулировании, такой платёж может быть признан незаконной валютной операцией, а на плательщика – резидента РФ наложен штраф в размере до 3/4 всей суммы транзакции[12];.

Предоставление отчётов о движении денежных средств по банковскому счёту гражданина за рубежом

Граждане РФ (валютные резиденты РФ), которые имеют зарубежные счета (вклады), обязаны ежегодно в срок до 1 июня года, следующего за отчётным, предоставлять в налоговые органы по месту своего учёта отчёт о движении средств по своим зарубежным счетам (вкладам).

При покупке квартиры в Испании вам надо будет открыть счёт в местном банке, с которого будут вестись все платежи по сделке, в дальнейшем через него же оплачиваются коммунальные услуги. Об открытии такого счёта и движении средств по нему надо сообщать в налоговый орган по месту жительства. Нарушителей ждут штрафы.

За нарушение порядка предоставления указанных выше уведомлений и отчётов предусмотрены следующие штрафы:

• Нарушение при подаче уведомления об участии в иностранной компании – 50 000 рублей;
• Нарушение при подаче уведомления о контролируемой иностранной компании – 100 000 рублей[13];
• Нарушение при подаче уведомления об открытии (закрытии) или изменении реквизитов банковского счёта за рубежом – от 1000 до 1500 рублей при несоблюдении сроков подачи; от 4000 до 50 000 рублей при непредоставлении информации[14];
• Нарушение при предоставлении отчёта о движении денежных средств по банковскому счёту за рубежом – от 300 до 500 рублей при нарушении срока подачи не более чем на десять дней; до 2500-3000 рублей при нарушении срока подачи более чем на 30 дней; при повторном нарушении – 20 000 рублей[15].

Однако, если в следующем календарном году срок пребывания таких резидентов РФ за границей составит менее 183 календарных дней, уведомления об открытии (изменении реквизитов, закрытии) счетов, а также отчёты о движении средств по ним необходимо будет представить в налоговые органы до 1 июня года, следующего за истёкшим.

Покупка недвижимости за рубежом сама по себе не требует декларирования в налоговой. Сообщать нужно об открытии счета в зарубежном банке или создании юрлица. Нарушителей ждут штрафы от 1000 рублей до 3/4 от суммы сделки.

Перевод денежных средств за рубеж для покупки недвижимости можно осуществить следующими способами:

1. перевод в качестве оплаты по договору купли-продажи на счёт продавца недвижимости;
2. перевод на свой счёт в иностранном банке.

При переводе гражданином РФ (резидентом) денежных средств по договору купли-продажи недвижимости со своего счёта, открытого в российском банке (как в валюте РФ, так и в иностранной валюте), в пользу продавца-нерезидента обслуживающий банк, как агент валютного контроля, вправе запросить у покупателя ряд документов.

Среди них – документы, необходимые для идентификации плательщика и подтверждения его статуса резидента, а также для проверки экономической обоснованности платежа (в частности, договор купли-продажи недвижимости с нерезидентом-продавцом, являющийся основанием для перевода денежных средств)[16].

Кроме того, обслуживающий банк вправе запросить у клиента документы, подтверждающие источники происхождения средств[17].

При переводе на собственный счёт в банке, расположенном за пределами России, возникает необходимость уведомить налоговые органы РФ об открытии (закрытии) счёта, изменении реквизитов и движении средств по нему.

Законодательство РФ предусматривает закрытый перечень оснований, по которым денежные средства могут быть зачислены на иностранный счёт резидента. Допустимыми признаются перевод резидентом денежных средств со своего российского счёта на зарубежный[18] и поступление средств от нерезидентов в рамках отдельных операций (например, доходы от сдачи в аренду иностранного имущества[19]).

1. Расплачиваться за приобретаемую иностранную недвижимость наличными нецелесообразно по двум причинам.
2. Во-первых, законодательство многих зарубежных стран в целях противодействия легализации денежных средств существенным образом ограничивает наличные расчёты (особенно при значительной сумме платежа).
3. Во-вторых, при вывозе из РФ валюты РФ и иностранной валюты и её последующем ввозе на территорию иностранного государства может потребоваться заполнить таможенную декларацию и подтвердить источник происхождения средств.

Перечислить деньги на покупку квартиры, например, в Италии вы можете с вашего счёта в российском или зарубежном банке. Если же вы захотите продать эту недвижимость, то получить средства сможете как на российский, так и на итальянский счёт, потому что Италия входит в ОЭСР и ФАТФ. 

Денежные средства, которые являются арендной платой за недвижимость за границей, могут быть получены арендодателем – резидентом РФ на валютный счёт в уполномоченном российском банке.

Однако в случае, если резидент РФ желает получить такие денежные средства на свой счёт в банке страны сдачи недвижимости в аренду, то законность такой операции зависит от страны, в которой недвижимость сдаётся.

Согласно действующему законодательству резиденты РФ могут получать денежные средства в качестве дохода от аренды на свои счета в иностранных банках только в том случае, если такие банки расположены в странах – членах ФАТФ и ОЭСР[20]. Такими странами, например, являются Великобритания, Германия, Италия, Люксембург.

Таким образом, если объект недвижимости находится и сдаётся в аренду на территории Республики Кипр, которая не является членом ФАТФ и ОЭСР, а арендатор или арендодатель не желает сотрудничать с российским банком, то можно осуществить перевод денежных средств на валютный счёт (при его наличии) арендодателя в банке, расположенном на территории, например, Германии.

Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается НДФЛ по ставке 13%. В то же время такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.

Резидент РФ имеет право зачислять денежные средства от продажи имущества (в том числе недвижимости) на свои зарубежные банковские счета, минуя уполномоченные российские банки.

Однако данное правило действует только в том случае, если недвижимость находится на территории государства – члена ОЭСР или ФАТФ и такое иностранное государство присоединилось к многостороннему Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 года или имеет с Российской Федерацией действующее двустороннее международное соглашение, предусматривающее автоматический обмен финансовой информацией.[21]. При этом счёт, на который поступят средства в качестве оплаты по договору купли-продажи недвижимости, должен быть открыт в банке страны нахождения такой недвижимости.

Вы можете оплатить покупку со своего счёта в российском банке или открыть для этих целей счёт за рубежом. Расплачиваться за покупку недвижимости наличными нецелесообразно. Получать деньги от продажи недвижимости за границей можно на счёт в уполномоченном банке России или государства-члена ОЭСР или ФАТФ.

Читайте о налогообложении в России для владельцев недвижимости за рубежом

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен и будьте в курсе самых интересных и полезных новостей о недвижимости за рубежом.

Источник: https://prian.ru/pub/34270.html

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры?

Сделки с недвижимостью имеют массу тонкостей и сопровождаются множеством юридических действий, а потому подводные камни при покупке квартиры заслуживают особого разговора. В этой статье мы расскажем о том, на какие подводные камни при покупке квартиры нужно обратить пристальное внимание, чтобы приобретенное вами жилье в дальнейшем не доставляло вам серьезных хлопот и проблем.

Как известно, рынок недвижимости условно разделен на две категории: первичный и вторичный, и в каждой из этих ниш существуют свои особенности: правовые основы, формы договоров, подходы к проверке «чистоты» сделки, количество и виды проблемных звеньев в цепочке сделки и многие другие. Итак, для начала определимся: где будем покупать квартиру – в новостройке или на «вторичке».

Покупка квартиры в строящемся доме (Подробнее см. Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?)

Одним из важнейших этапов приобретения квартиры на первичном рынке является заключение договора: в данном случае его форма имеет, без преувеличения, определяющее значение. Самой же «защищающей» вас формой договора при приобретении квартиры в строящемся доме будет договор долевого участия. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве» очень четко регулирует правоотношения между дольщиком и застройщиком, возлагает серьезную ответственность на последних и стоит на страже интересов обычных граждан-участников строительства.

Однако существенные обязательства на себя хочет брать далеко не каждый застройщик, а тем более – посредник. А потому многие из них предпочитают заключать иные договора: инвестирования, уступки прав требования, предварительные и другие.

Кроме того, даже договор, формально называющийся договором долевого участия, но не зарегистрированный в специальном реестре, фактически таковым уже не является.

Неприятно, но факт: если застройщиком выбрана схема работы, отличная от регулируемой в ФЗ № 214, настаивать на заключении именно договора долевого участия, в подавляющем количестве случаев, бессмысленно: придется подыскать другую строительную компанию.

На что еще обратить внимание?

• Обязательно нужно проверить наличие у застройщика всей необходимой документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» может существенно затянуть строительство или сдачу дома в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответствующий земельный участок. Также нелишним будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-экономическим обоснованием строительного проекта.
• Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам информации о нем стоит подходить аккуратно: в интернете слишком много возможностей не только донести правду, но и очернить конкурента. А вот статистика может многое подсказать: если все прошлые объекты застройщика сдавались с опозданием или были проблематичными, разве есть гарантия того, что в этот раз будет по-другому? 
• Обратите внимание и на то, совершались ли переуступки по договору: наличие промежуточных звеньев в цепи между застройщиком и конечным покупателем лишает сделку прозрачности. Чем больше было совершено уступок прав, тем более проблематичным может быть объект и тем выше шанс, что кто-то в этой цепочке не исполнил до конца свои обязательства. 
• Непременным условием при передаче денег за квартиру должна быть выдача продавцом документа-подтверждения о том, что оплата была произведена. В этом качестве может выступать чек кассового аппарата или приходно-кассовый ордер. Если оплата была совершена по безналичному расчету, подтверждением является платежное поручение. Отсутствие правильно оформленного подтверждения передачи денег приведет к тому, что доказать факт оплаты будет затруднительно даже через суд. Ну и конечно, стоит избегать всяческих завуалированных и непонятных для вас платежных схем: вексельных, по договорам оказания услуг и т.д.

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке (Подробнее см. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?)

Вот почему самым главным правилом для покупателя должно стать точное следование букве закона, какие бы финансовые выгоды ни сулил продавец. Например, умышленное занижение стоимости квартиры уменьшит налог с продажи квартиры, но одновременно и снизит сумму налогового вычета для покупателя (порядок получения имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ). Стоит помнить и о возможности расторжения договора – тогда продавец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем сумму, а не реально полученные им деньги.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Такие убытки, конечно же, неприятны, но они не столь глобальны, как потеря и огромной суммы денег, и купленной на них квартиры. Избежать этих ужасных последствий поможет тщательная проверка «чистоты» жилого объекта:

• Прежде всего, необходимо узнать: сколько было владельцев и как часто они менялись. Если за последнее время было зафиксировано несколько переходов прав собственности, существует возможность, что все они были сделаны с целью замаскировать незаконность первого отчуждения.
• Необходимо внимательно отнестись ко всем бывшим владельцам, поскольку среди них могли присутствовать недееспособные лица, которые не имели права участвовать в сделке. Проверять нужно не только владельцев недвижимости, но и всех прописанных в квартире. Если среди них окажутся несовершеннолетние, тогда необходимо произвести особый порядок отчуждения, несоблюдение которого опять же может повлечь негативные последствия. 
• Жилье не должно быть заложено или обременено.
• Имеет свои особенности и продажа приватизированной квартиры (особое внимание здесь уделяется проведению самой процедуры и распределению долей). Самым частым нарушением является исключение ребенка, прописанного в квартире на момент приватизации, из круга лиц, на которых приватизируется квартира. 
• Права несовершеннолетних могли быть не учтены также и при покупке квартиры с привлечение материнского капитала.

Какие еще существуют важные моменты?

Решившись на сделку, стороны должны закрепить предварительную договоренность внесением задатка или аванса.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в обоих случаях необходимо правильно оформить передачу денег: указать в каком качестве эти деньги уплачиваются, какую сделку подтверждают – в зависимости от этого будут наступать определенные обязательства для каждой из сторон (Подробнее см. Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)).

Препятствием к свободному владению купленной квартирой могут стать не только люди, имеющие отношение к ней, но и действия бывших хозяев, например, по незаконной перепланировке.

Любые конструктивные изменения в квартире должны производиться по предварительному разрешению соответствующих инстанций, а информация о перепланировке должна быть внесена в техническую документацию.

К сожалению, очень часто новому владельцу квартиры невероятно сложно бывает доказать тот факт, что перепланировку сделал предыдущий собственник, а потому вся ответственность, скорее всего, ляжет именно на «сегодняшнего» владельца.

Ну и напоследок, нелишним будет еще раз напомнить: как и в случае приобретения новостройки, при покупке «вторички» у покупателя обязательно должен остаться документ, подтверждающий внесение им за нее денег.

Выбор способа оплаты происходит по согласованию сторон (наличный или безналичный). Очень удобны и безопасны наличные расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см.

Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kakie_nyuansy_i_podvodnye_kamni_mogut_byt_pri_pokupke_kvartiry/

Квартира за границей. Подводные камни зарубежной сделки

Наши соотечественники, покупающие недвижимость за рубежом, считают, что там никакие юридические проблемы им не грозят. Но, к сожалению, мошенники есть везде. О том, как не попасть в неприятную ситуацию, приобретая квартиру за границей, рассказывает директор международного агентства недвижимости Rentsale Юлия ТИТОВА.

— Покупка недвижимости — дело ответственное в любой стране. Не стоит об этом забывать. Даже если юридически квартира чиста, остаются еще вопросы ее эксплуатации, уплаты ежегодных налогов, ограничений для иностранцев, разъяснять которые местный нотариус без специального запроса не будет.

Важно знать нюансы законодательства, регулирующего рынок новостроек в разных странах. Если правовое поле в данной сфере еще окончательно не сформировано, то есть риск, что законы могут поменяться не в лучшую для иностранного покупателя сторону. Скажем, увеличатся налоги.

Больше шансов столкнуться с неприятностями в странах с нестабильной экономикой, когда у продавцов слишком большое искушение один раз заработать обманом, а не рассчитывать на долгосрочные перспективы в бизнесе.

— Каковы должны быть первые шаги покупателя? Куда ему следует обратиться?

— Самая безопасная покупка — это приобретение недвижимости по рекомендации. Если есть знакомые, которые уже осуществили свой замысел, стоит поговорить с ними и воспользоваться их опытом.

Полезно посетить выставки по недвижимости, побеседовать на стендах со специалистами. Поверьте, они компетентны и владеют адекватной информацией. Стоит изучить рекламные объявления в СМИ, а затем сравнить предложения и цены.

Это все — этап предварительного мониторинга.

На этапе выбора недвижимости лучше остановиться на одном или двух партнерах для работы, чтобы не было накладок при покупке, когда агентства разрывают клиента на части и график просмотров объектов расписан буквально по минутам.

В этом случае можно просто потеряться в море вариантов и упустить главное — хорошие объекты и надежных партнеров.

Когда уже идет выбор конкретной недвижимости, то лучше определиться, с кем работаешь, сказав остальным твердое нет, экономя свое и чужое время.

— А как можно проверить надежность компании, с которой вы намерены работать?

— В первую очередь рекомендации. Не только от знакомых. По вашему запросу их должна предоставить сама компания. Если не может — это сигнал тревоги. Оправдания, что клиенты не хотят афишировать свою покупку, полностью принимать нельзя.

Кто-то не хочет делиться впечатлениями, но есть и такие покупатели, которые расскажут будущим соседям не только о сделке, но и о том, где они покупают продукты, как решают транспортные вопросы (перелеты и трансфер), визовые и т. д. Подобные рекомендации очень полезны.

Можно обратиться за советом и к профессионалам рынка, они дадут оценку самой компании, ее надежности и успешности.

— Можно ли оформить сделку в Москве или нужно обязательно ехать на место покупки недвижимости?

— В большинстве случаев необходима хотя бы одна поездка. Во-первых, для выбора объекта (не покупать кота в мешке!), во-вторых, для оформления ИНН и открытия банковского счета. Все остальное, как правило, можно сделать без выезда из страны, по доверенности.

— Если человек покупает квартиру самостоятельно, то как ему проверить юридическую чистоту недвижимости?

— Заказать выписку в кадастре или Земельной книге. А лучше всего обратиться к независимому адвокату, заказав проверку.

— Говорят, что регистрирующие органы за рубежом отвечают за сделку. Значит ли это, что если сделка уже прошла регистрацию, то квартиру у покупателя отнять не могут?

— Вовсе нет. Если, например, сделка зарегистрирована, но при этом не выплачен ипотечный кредит, банк может отобрать недвижимость.

Еще печальней, если ипотеку брал не покупатель, а застройщик: мог быть зарегистрирован предварительный договор, потом застройщик взял кредит на строительство, но погасить его не смог из-за неплатежеспособности некоторых покупателей.

Такую недвижимость оформить можно, но только с обременениями. При этом право банка все равно более приоритетно, чем покупателя.

Возникающие потом проблемы — это уже предмет судебного разбирательства и, естественно, не с регистрирующим органом.

Регистратор проверяет личность и полномочия на подпись сторон (в случае с доверенностью), свидетельство о собственности объекта, но не наличие долгов по оплате коммунальных платежей, например.

— Бывают ситуации, когда люди покупают новые квартиры, а потом оказывается, что на этом месте строить нельзя. Кроме того, компания-застройщик разорилась или исчезла. Что бы вы посоветовали в этом случае?

— К сожалению, некоторые покупатели, вложившиеся в новостройки в 2008 г., попали в такие обстоятельства в целом ряде стран. В большинстве случаев новостройки, продававшиеся в 2007 г., успели достроить. Но висяков с 2008 г. и по сей день много.

Случаев же, когда «на этом месте строить было нельзя», я не знаю, потому что такие вещи обычно проверяют до оплаты. А вот разориться компания действительно может. В каждом случае — свое решение проблемы. Зачастую требуются дополнительные вложения со стороны покупателей, чтобы получить достроенный объект.

Судиться, как правило, нерационально. В основном создают товарищества покупателей, собирают дополнительное финансирование на завершение строительства и снятие обременений (как правило, долги банку). Параллельно нужно продавать оставшиеся в объекте квартиры.

Но здесь необходима помощь квалифицированного агентства, поскольку продавать проблемные объекты непросто.

— Многие россияне покупают зарубежную недвижимость не для собственного проживания, а с целью инвестирования. Безопасно ли сдавать квартиру, которая находится так далеко? И как уберечься от того, чтобы ее не продали в ваше отсутствие хитрые арендаторы?

— Сдавать купленные квартиры можно. Распространенный случай, когда квартира сдается, а собственнику говорят, что она простаивает. Продать недвижимость невозможно — документы о собственности находятся у владельца.

Как не попасть на мошенников? Участвовать самим в процессе сдачи в аренду. Лучше сдать знакомым по более низкой цене.

К объекту будут бережно относиться, и, с одной стороны, никто не обманет, с другой — экономия на услугах агентства.

— Бывает, что услуги предлагает фирма или частный агент, который находится в той стране, где вы хотите купить недвижимость. Можно ли им доверять? Если вы знаете сносно язык, то можно ли без консультации подписывать договор?

— Это личное решение каждого человека. Если есть рекомендации, через фирму уже покупали недвижимость знакомые — почему бы и нет?

— В некоторых странах ответственность за юридическую чистоту несет хозяин квартиры. Нотариус же с его слов составляет ее историю. И если потом возникают претензии, то суд спрашивает с бывшего хозяина. Это так?

— Такая практика имеет место. Потому что нотариус физически не может, например, проверить, писал ли завещание или дарственную владелец.

— Как покупателю получить информацию о дальнейших налогах, чтобы не получилось так, что купили вы дешево квартиру, а содержание ее станет не по карману?

— Это принципиальный вопрос, который нужно выяснять до покупки недвижимости у агентства и продавца. В каждой стране свои налоги и свой срок их оплаты, отличаются и расходы на содержание.

— Как изменился рынок зарубежной недвижимости за годы кризиса?

— Изменения есть. Заметно сократилась продажа элитных объектов, а число сделок с низким бюджетом выросло. Это обусловлено богатством выбора недвижимости. Если раньше наиболее дешевое жилье было в Болгарии, то сейчас в Италии, Испании, Греции, Турции или на Кипре в бюджетной категории 100–150 тыс. евро можно приобрести прекрасное жилье.

Больше покупают недвижимость за рубежом для личного пользования, для семейного летнего отдыха, для пенсионного времяпровождения. Число сделок на этапе строительства также пока минимально.

В основном покупают готовую недвижимость на вторичном рынке, так как зачастую цены на нее оказываются ниже, чем на новые объекты.

СПРАВКА

• В Болгарии квартира с одной спальней в жилом комплексе с бассейном, магазином, рестораном, в 150 м от моря, с мебелью стоит 82 тыс. евро. Оформление в собственность, налоги, адвокат и так далее — около 3 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество (пользование в среднем полтора месяца в году) — 700 евро. Ежегодный налог — 150 евро.

• В Турции, в жилом комплексе с инфраструктурой, за квартиру с двумя спальнями и мебелью платят 65 тыс. евро. Оформление — около 2 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество при пользовании полтора месяца в году и налог — 450 евро.

• В Италии, если вы покупаете апартаменты с двумя спальнями и с мебелью за 300 тыс. евро, то оформление и налоги составят уже 45 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество — 1000 евро. И ежегодный налог на недвижимость — 500 евро.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-za-granitsej-podvodnye-kamni-zarubezhnoj-sdelki-216929/

Правовое сопровождение сделок с недвижимостью в Англии, Германии, Австрии, Латвии, на Кипре

Принимая решение о покупке или продаже недвижимости за рубежом, каждый человек рассчитывает совершить выгодную и безопасную сделку. Самостоятельно купить или продать объект в иностранном государстве сложно по ряду причин.

Заключая договор купли-продажи расположенного за границей объекта, нужно руководствоваться как российскими, так и зарубежными правовыми нормами, при этом законодательство некоторых стран содержит очень много тонкостей, которые необходимо учитывать.

Некоторые заманчивые предложения выгодны только на первый взгляд, а при детальном изучении ситуации выясняется, что сделка невыгодна покупателю или продавцу. Перед заключением договора необходимо оценить все возможные риски, просчитать реальные затраты, проверить юридическую чистоту приобретаемого объекта и совершить множество иных действий в зависимости конкретной от ситуации.

Задумываясь о продаже или покупке заграничной недвижимости важно максимально обезопасить свои интересы, именно по этой причине сразу после выбора объекта стоит обратиться к профессиональному юристу в области международного права, который поможет совершить действительно безопасную сделку на выгодных условиях.

Как проходит покупка и продажа недвижимости за рубежом?

В разных государствах продажа и покупка недвижимости регулируется разными законами, правилами и нормами.

В некоторых странах недвижимость можно купить на основании простого договора, а в других понадобится целый пакет документации, нотариальное заверение договора и регистрация в земельном кадастре.

Кроме того, законодательство различных государств содержит особые условия для сделок с недвижимостью с участием иностранных граждан.

Ключевое лицо для сделок с недвижимостью в Германии – нотариус, практически все этапы сделки проходят с его участием.

В общем порядке покупка недвижимости проходит по следующему сценарию:

• подбор объекта, который может проводиться сначала дистанционно, а затем лично;
• встреча с продавцом, заключение предварительного договора;
• открытие счета в банке и перевод задатка;
• оценка юридической чистоты приобретаемого объекта;
• перевод основной суммы на счет покупателя;
• заключение договора купли-продажи и регистрация недвижимости.

Важно понимать, что на каждом из указанных этапов могут возникнуть сложности и обстоятельства, требующие дополнительного выяснения.

При выборе объекта недвижимости покупателю нужно только оформить документы для въезда в страну.

Однако уже на стадии заключения предварительного договора потребуются копия загранпаспорта с нотариальным переводом на язык страны, в котором приобретается объект, копия внутреннего паспорта гражданина, документация от остальных участников сделки.

Перед заключением договора покупателю необходимо открыть банковский счет, сделать это можно предоставив справку о доходах, переведенную, и заверенную способом, допустимым в стране нахождения недвижимости.

Также при открытии счетов необходимо помнить и об ограничениях российского законодательства, которое прямо устанавливает ограниченные возможности при использовании зарубежных счетов.

Счета в иностранных банках могут быть использованы в прямо предусмотренных законом случаях, иначе гражданину грозит серьезный штраф (от 75% до 100% от суммы валютной операции).

Например, если Вы продали квартиру, которая находится в Болгарии, денежные средства от продажи такой квартиры не могут быть зачислены на Ваш счет в иностранном банке, так как Болгария не входит в список стран ОЭСР или ФАТФ. Если же Вы продали квартиру, которая находится в Испании, денежные средства от продажи такой квартиры могут быть зачислены на Ваш счет в иностранном банке.

• Если же Вы сдаете в аренду свою недвижимость, расположенную за пределами РФ, арендные платежи Вы можете получать на свой счет в иностранном банке, расположенном в странах ОЭСР или ФАТФ (в Великобритании, Испании, Швейцарии, Германии, например).
• Для того, чтобы не совершать операций, которые для Вашего зарубежного банка или для Вас, как Вам может казаться, являются стандартными, но при этом являются запрещенными с точки зрения российского законодательства, рекомендуем до совершения подобных операций изучить данный вопрос и задать интересующие вопросы по Вашему конкретному случаю опытным специалистам.
• Кроме сбора и подготовки документации перед покупкой необходимо проверить правомочие и дееспособность продавца, выяснить, нет ли неуплаченных налогов за недвижимость и претензий третьих лиц, не нарушает ли сделка законодательство страны, в которой расположен объект.

Продажа заграничной недвижимости также связана с рядом сложностей. Продавцу необходимо провести переговоры с покупателем, выяснить, облагается ли продажа объекта налогом, проверить платежеспособность покупателя.

Перед совершением сделки по продаже или покупке недвижимости за рубежом важно изучить требования, российского, иностранного законодательства и учесть различные правовые нюансы, которые могут возникнуть в процессе сделки. Например, в случае, когда для легализации документов требуется апостиль, сделать его необходимо еще в РФ, поскольку за рубежом эта процедура будет недоступна.

Необходимо помнить и об обязательствах, возникающих после приобретения недвижимости за рубежом. Рассмотрим в качестве примера случай, когда гражданин РФ владеет недвижимостью за пределами РФ. Подразумевается, что у резидента РФ есть квартира за рубежом, которую он сдает в аренду, в этом случае:

1) Нет обязательства уведомлять налоговые органы РФ о наличии данной недвижимости (квартиры);

2) При этом, существует обязательство по уплате налога на доход, получаемый от сдачи в аренду данной квартиры.

Налог подлежит уплате в стране нахождения квартиры, а в России зачету в уплаченном размере.

Для этого ежегодно в декларации НДФЛ, которая подается в налоговые органы РФ, нужно отражать данный доход и прикладывать документ, подтверждающий уплату налога за рубежом для осуществления вычета;

3) Доход в виде арендных платежей может быть перечислен на счет резидента, открытый в РФ, или на счет, открытый за рубежом (в Великобритании, Германии, Швейцарии и др. страны ФАТФ).

О наличии счета в иностранном банке налоговые органы РФ должны быть уведомлены (штраф за не уведомление об открытии счета за рубежом составляет до 5 000 рублей).

Также при получении информации о наличии счета за рубежом налоговыми органами РФ может быть изучен вопрос о нарушении резидентом РФ правил совершения валютных операций, если такие нарушения были.

Штраф за такие нарушения составляет от 75% до 100% от суммы незаконных валютных операций, совершенных в течение последних 2-х лет.

В целях же соблюдения норм законодательства РФ в будущем необходимо с дохода, получаемого от сдачи в аренду квартиры, оплачивать налог за рубежом и отразить соответствующую информацию в декларации НДФЛ с предоставлением подтверждающих документов. Арендные платежи необходимо получать на счета, о наличии которых налоговые органы РФ уведомлены (счета в РФ или в странах ФАТФ).

Указанные выше и многие другие вопросы, возникающие при приобретении недвижимости за рубежом, требуют Вашего внимания.

Совместно с нашими партнерами мы сможем Вас поддержать при принятии решения о приобретении недвижимости на Кипре, Латвии, Германии, Австрии, Великобритании и других странах.

Что представляет собой юридическое сопровождение сделки с недвижимостью и зачем нужна эта услуга?

Правовое сопровождение сделок – это обширное понятие, включающее в себя подготовку и проверку документации для заключения договора, анализ и выявление возможных рисков, проверку добросовестности и платежеспособности второй стороны договора и другие необходимые в каждом конкретном случае действия.

На рынке недвижимости довольно часто можно встретиться с недобросовестными продавцами и покупателями, а в случае сделки с недвижимостью, расположенной за рубежом, ситуация усложняется еще и разницей в правовых режимах России и иностранного государства.

Основная цель правового сопровождения – устранение рисков для клиента и обеспечение юридической чистоты договора.

Опытный юрист по международному праву не допустит вовлечения клиента в мошенническую схему и поможет заключить договор на прозрачных, выгодных условиях.

Центр Правового обслуживания предлагает полное правовое сопровождение сделок с недвижимостью в иностранных государствах. Мы оказываем услуги:

• подробные юридические консультации по вопросу продажи и приобретения недвижимости за границей;
• сбор, подготовка, правовая экспертиза, перевод и легализация документации, необходимой для заключения договора;
• выявление рисков при совершении сделки;
• организация переговоров сторон сделки, услуги переводчика;
• выбор банка для осуществления расчетов и помощь в открытии счета;
• сопровождение передачи задатка за недвижимость;
• проверка юридической чистоты недвижимости;
• составление проекта договора купли-продажи;
• согласование проекта договора купли-продажи между сторонами;
• оформление протокола разногласий;
• помощь в государственной регистрации объекта недвижимости;
• правовая помощь клиенту на любом этапе совершения сделки;
• сопровождение судебных процессов.

Покупка недвижимости за рубежом почти всегда сопряжена со сложностями, для разрешения которых необходима помощь профессионала. Юрист в области международного права поможет сэкономить время и деньги клиента, кроме того, правовое сопровождение сделки с недвижимостью – гарант ее безопасности и чистоты.

1. специалист в области международного права ООО «Центр правового обслуживания»
2. Гучуа Гуритана Геноевна

Источник: https://pravorf.ru/analytics/pravovoe_soprovozhdenie_sdelok_s_nedvizhimostyu_v_anglii_germanii_avstrii_latvii_na_kipre.php